不動産賃貸借

　転勤が決まり、自宅マンションを今回の転勤期間中だけ、どなたかに貸したいと考えています。転勤から戻って来たときには、また自分が住みたいので。借主とはどんな契約をしておけばいいでしょうか

　不動産の賃貸借契約において、日本の法律（借地借家法）は「借主の保護」を原則としています。貸主（大家さん）に対して借主（借家人あるいは店子）の方が一般的には経済力の点で弱い立場にあるので、法律が弱い方の味方になって両者の実質的な平等を保障しているわけです。このため、たとえ期間を定めてマンションなどを貸した場合でも、借主が使用を継続する限り、賃貸借契約は更新されるのが原則です。つまり、借主がここに住み続けたいと思っている限り、貸主側からしてみればマンションを返してもらえない、という事態が生じます。もしどうしてもマンションを返してもらいたい（＝賃貸借契約を終了させたい）場合には、借主側に多額の立ち退き料を支払って出ていってもらう、ということになるでしょう。

　ご質問にある転勤のように、あらかじめ決まっている期間に限って自分の家を貸したい場合には、こうした不都合を避けるために、「定期建物賃貸借契約」を結ぶことをお勧めします。この契約にしておけば、期間経過後に契約は更新されず、また巨額の立ち退き料も支払うことなく賃貸借契約を終了させることができます。

　以下、定期建物賃貸借契約を結ぶ際の注意点を、主に貸主側からみてまとめておきます。まず、契約は公正証書などの書面で行う必要があります。貸主は借主に対し、あらかじめ「この契約は更新されず、期間の満了によって契約終了となる」ことを記した書面を渡し、説明しておかねばなりません。この説明がなされていなかった場合には、更新がない旨の特約は無効とされてしまいます。また、期間が１年以上の契約の場合、貸主は期間満了の１年前から６カ月前までの間に、借主に対して、契約がもうすぐ終わることを知らせる通知をしなければなりません。

　定期建物賃貸借契約を結んだ後は、契約期間がまだ残っている間の「中途解約」は原則できません。ただし、借主側からの中途解約は例外的に、①200平方メートル未満の居住用の建物で、②転勤、療養、親族の介護、その他やむを得ない事情が生じた場合には、申し入れることができます。この場合、解約の申し入れから１カ月が過ぎた時点で契約終了となります。



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