不動産賃貸借

　アパートを期間満了で退去しましたが、入居時に支払った敷金を入居時の契約書に「特約」があったとの理由で返してもらえないのですが

　敷金とは、賃料の滞納などを担保するため、借主が退去時までの間、貸主に預けておくお金のことです。

　貸主は借主が退去した後には、借主が負担しなければならない費用を差し引いて、残りの敷金を返還しなければなりません。滞納している家賃があれば、もちろん差し引かれます。そのほかにも例えば、アパートの部屋の壁に開けてしまった穴を借りる前の状態と同じに修繕するための費用も「借主が負担しなければならない費用」として差し引かれます。

　一方、通常の当たり前の使い方で部屋を使っていて生じた壁紙の日焼けや家具を置いていた下の床やカーペットのへこみなどは「通常損耗」と呼ばれ、これを元通りに戻すための費用は（契約時に借主負担とするという、特別の契約を別途結んでいない限り）貸主の方で負担しなければなりません。

　ご質問のケースは、契約時にあらかじめ敷金の一定額を返還しないとの「敷引（しきびき）特約」が結ばれていたケースです。この敷引特約は関西や九州に多い商慣行ですが、最高裁判所は2011年３月24日の判決で「不当に高額でない限り、敷引特約自体は有効」という判断を示しました。この判決は、差し引いた金の使途などを問わずに特約を有効としていますので、不当に高すぎない限り、先にご説明した通常損耗分の原状回復費用を特約を根拠に差し引くことも許される、ということになります。

　どれぐらいが「不当に高額な差し引き」に当たるかですが、最高裁のこの判決では、入居契約から明け渡しまでの期間に応じて敷金40万円から18万～34万円を差し引く契約内容を「賃料（月額9万6000円）の2倍弱から3.5倍強の額にとどまり、不当に高額とはいえない」と判断しています。



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