住宅・マンション

　中古マンションの購入を考えています。知人から「敷地権をきちんと確認した方がいい」とアドバイスされましたが、敷地権とはどのようなものですか。販売されているマンションなら、土地を使う権利みたいなものはセットで付いているんじゃないんですか

　マンションのように、複数の人で一緒に所有（これを「共有」と呼びます）している建物を「区分建物」と呼びます。この区分建物の所有者が、その建物が建っている土地（「敷地」）に対して持っている権利が「敷地利用権」です。

　戸建ての建物であれば、敷地と建物はそれぞれ独立した不動産として別々に登記されていますので、例えば、一戸建て住宅を敷地込みで所有していた人が土地だけを売却したり、建物だけを売ったりすることができます。しかし分譲マンションのような区分建物の登記簿では、敷地に対しての敷地利用権も一緒に登記されており、専有部分と敷地利用権とを切り離して処分することができなくなっています。つまり、マンションを売り買いすると、その敷地利用権も一緒に売り買いされる仕組みになっているのです。

　このように、マンションなど区分建物の登記簿に登記されている、専有部分と一体化された敷地利用権が「敷地権」です。 こうしてみてくると、「敷地権のないマンション」は存在しないように思われるかもしれませんが、実際には、そのようなマンションも（少数ですが）現実に存在しています。①「専有部分と敷地利用権を切り離した処分」が原則禁止されたのが1983年の法律（区分所有法）改正であるため、それ以前の分離処分が許された時期に建築、売買されたマンションが存在する、②マンションの敷地が数筆の土地で構成されそれぞれ別に所有されているが、その一部の土地に敷地権がない場合がある－－など、さまざまなケースがあります。

　敷地権が設定されているマンションは、登記の表題部という箇所に敷地権の持ち分が記載されています。敷地権のあり、なしは登記で確認できるわけです。仮に後々売却する場合のことも考え合わせた場合、「敷地権のないマンション」には買い手が付きにくいことも想定されます。敷地権のないマンションは、知人の方のご指摘のように、避けた方が一般的には無難でしょう。

　なお、敷地権は具体的には「所有権」「地上権」「土地賃借権」のいずれかの権利になっています。地上権と土地賃借権は合わせて「借地権」とも呼ばれます。登記を確認すれば、敷地権の内容が所有権なのか、借地権なのかも分かります。

　敷地権が所有権の場合は、専有部分を（敷地権と一体で）自由に売却できますが、敷地権が借地権の場合には、売却する場合に敷地の所有者に通知するかその承諾を受けなければならない、などの決まりになっているケースもあります。また一般的に、敷地権が所有権であるマンションの方が価格は高く、借地権の場合には価格が安くなりますが、この場合には管理費などとは別に地代（土地の賃料）を支払わねばなりませんので、購入後に毎月支払う費用は多くなる点に注意が必要です。



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